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首頁 > 外籍及大陸人士專區 > 外籍及大陸地區人士取得或移轉土地權利專區
5.地政問與答

外國人應如何辦理土地登記案件問與答:

Q1:外國人可否購買或繼承臺灣地區不動產? A1:外國人可否取得或設定土地權利,需先看該外國人所屬的國家與我國有無平等互惠條件,所謂平等互惠即該外國人所屬之國家對我國人民在該國可以享有同等之權利。至於是否為平等互惠國家,可查詢內政部提供之「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」。 繼承臺灣地區之不動產,亦需受平等互惠原則之限制。

Q2:外國人購買臺灣地區不動產有無限制? A1:一、土地使用種類限制:外國人取得、設定負擔或租賃土地,不得為以下之土地:(一)林地。(二)漁地。(三)狩獵地。(四)鹽地。(五)礦地。(六)水源地。(七)要塞軍備區域及領域邊境之土地 二、使用目的及用途限制:外國人為供自用、投資、公益之目的,得取得以下之土地:(一)住宅。(二)營業處所、辦公場所、商店及工廠。(三)教堂。(四)醫院。(五)外僑子弟學校。(六)使領館及公益團體之會所。(七)墳場。(八)有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營投資,並經中央目的事業主管機關核准者。

Q3:外國人為投資目的取得土地,何種情形應先經中央目的事業主管機關核准? A3:凡有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營投資者,應先經中央目的事業主管機關核准,其投資範圍如下: 一、重大建設之投資,指由中央目的事業主管機關依法核定或報經行政院核定為重大建設之投資。 二、整體經濟之投資,指下列各款投資: (一) 觀光旅館、觀光遊樂設施、體育場館之開發。 (二) 住宅及大樓之開發。 (三)工業廠房之開發。 (四)工業區、工商綜合區、高科技園區及其他特定專用區之開發。 (五)海埔新生地之開發。 (六)公共建設之興建。 (七)新市鎮、新社區之開發或辦理都市更新。 (八)其他經中央目的事業主管機關公告之投資項目。 三、農牧經營之投資,指符合行政院農業委員會公告之農業技術密集與資本密集類目及標準之投資。

Q4:外國人購買臺灣地區不動產應如何辦理? A4:除有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資,須經中央目的事業主管機關核准而取得土地者,應先經中央目的事業主管機關同意外,其他買賣案件,由申請人併一般登記案件逕向轄區地政事務所申請,經地政事務所審查無誤後再由審查人員填寫簡報表,送直轄市、縣(市)政府核准。直轄市、縣(市)政府核准時,除報請內政部備查外,並同函通知地政事政事務所辦理後續登記作業。

Q5:外國人取得或設定土地權利之基本條件? A5:土地法第18條規定:「外國人在中華民國取得或設定土地權利,以依條約或其本國法律,中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。」易言之,即在平等互惠原則下,始准許外國人在我國取得或設定土地權利。

Q6:外國人租買土地種類之限制? A6:土地法第17條規定:「左列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人:一、林地。二、漁地。三、狩獵地。四、鹽地。五、礦地。六、水源地。七、要塞軍備區域及領域邊境之土地。前項移轉,不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起三年內出售與本國人,逾期未出售者,由直轄市或縣(市)地政機關移請國有財產局辦理公開標售,…。」換言之,外國人在我國所得購買租賃之土地,僅限於土地法第2條所稱建築用地及直接生產用地之一部分而已,其餘為求充實國民生活資料,維護國家民族安全,概不許可外國人享有權利能力,取得其土地權利。

Q7:外國人租買土地用途之限制? A7:土地法第19條第一項規定:「外國人為供自用、投資或公益之目的使用,得取得左列各款用途之土地,其面積及所在地點,應受該管直轄市或縣(市)政府依法所定之限制:一、住宅。二、營業處所、辦公場所、商店及工廠。三、教堂。四、醫院。五、外僑子弟學校。六、使領館及公益團體之會所。七、墳場。八、有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資,並經中央目的事業主管機關核准者。」依照本條規定,外國人具備第18條所定條件,雖許其在我國取得或設定土地權利,惟其得租賃或購買之土地,除應受第17條所列土地種類之限制外,其權利能力之行使應受本條各款所列土地用途之限制,而非可以任意使用。

Q8:外國人租買土地面積及地點之限制? A8:我國土地立法,對於本國人民私有土地,採用限制所有土地面積最高額之政策,自不能聽任外國人挾其雄厚資力,自由租買我國土地,而不加限制。故土地法第19條第1項後段規定:「外國人為供自用、投資或公益之目的使用,…其面積及所在地點,應受該管直轄市或縣(市)政府依法所定之限制。」

Q9:外國人購買土地申辦登記應附文件及程序? A9:土地法第20條第1項前段規定:「外國人依前條需要取得土地,應檢附相關文件,申請該管直轄市或縣(市)政府核准;土地有變更用途或為繼承以外之移轉時,亦同。」故外國人取得或移轉本國土地辦理登記時,除依土地登記規則第34條規定檢附登記申請書、登記原因證明文件、所有權狀、申請人身分證明文件、土地增值稅繳(免)納證明書、建物契稅繳(免)納證明書及義務人親自到場依土地登記規則第40條或依第41條規定辦理外,取得時尚須檢附由其本國適當機關出具載明該國對我國人民取得或設定土地同樣權利之證明文件辦理,並經直轄市或縣(市)政府核准才可取得,另其向地政機關提出登記申請時,按內政部規定,尚需於登記申請書備註欄記明:「本案土地用途為土地法第19條第1項第○款;使用目的為□□。(○係填土地法第19條第1項第1款至第8款之款次,□係就自用、投資或公益使用目的之一填寫)」,並簽名或蓋章。 有關土地登記規則所提需檢附申請人身分證明文件一事,由於外國人不像我國有身分證、戶口名簿或戶籍謄本之核發,所以同規則第40條第2項第1款規定:「登記義務人未領有國民身分證者,外國人應提出護照。」易言之,其應提出護照影本為身分證明文件,惟如為外文者,應附經我國駐外館處認證或由我國公證人認證之中文譯本,在此特別敘明。

Q10:外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家? A10:內政部為方便民眾明瞭目前有那些國家取得或設定土地權利與我國有平等互惠規定,特地製作一覽表供民眾使用。簡而言之,政府基於國家之尊嚴及人民永續生活之權利,對於外國人地權之取得限制實有其必要性,也唯有如此,才能確保國家主權。

大陸地區人民應如何辦理土地登記案件問與答:

Q1:如何辦理大陸地區人民(專指自然人)取得、設定或移轉不動產物權?應準備哪些文件及如何辦理? A1:一、身分證明文件: 大陸地區人民持大陸地區製作之常住人口登記表或居民身分證文書,向大陸地區縣市公證處辦理涉臺公證書,再向財團法人海峽交流基金會申請驗證之文件。受託人為大陸地區人民,受託人之身分證明文件及委託書均應依上述規定辦理。 二、申請書: 向不動產所在地直轄市或縣(市)政府洽取或網路下載。 三、申請機關: 直接向土地所在地之直轄市或縣(市)政府地政機關申請。

Q2:大陸地區人民(專指自然人)取得不動產物權後,該不動產有何管理限制? A2:依大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法第6條之1規定:「大陸地區人民取得供住宅用不動產所有權,於登記完畢後滿三年,始得移轉。但因繼承、強制執行、徵收或法院之判決而移轉者,不在此限。取得前項供住宅用不動產,於登記完畢後三年內,不得辦理土地權利移轉之預告登記。」

Q3:經許可取得不動產後,如何辦理申請進入臺灣地區?可停留多久期限? A3:一、檢具臺灣地區土地建物登記簿謄本,依「大陸地區專業人士來臺從事專業活動許可辦法」第3條之1,向內政部入出境及移民署申請許可進入臺灣地區。 二、大陸地區人民依前項規定經許可進入臺灣地區之停留期間: 依「大陸地區專業人士來臺從事專業活動許可辦法」第12條第3項規定,大陸地區人民已取得臺灣地區不動產所有權者,其來臺停留期間及入境次數,不予限制。但每年總停留期間不得逾4個月。

Q4:如何辦理把自己名下房屋轉給大陸籍配偶(現已拿居留證)? A4:由於開放陸資來臺投資不動產,其目的在規範以大陸資金,來臺取得不動產物權,故如欲將自已名下不動產移轉登記予大陸籍配偶,因與開放陸資來臺購置不動產之政策本旨未符,目前仍不予准許。

Q5:大陸地區人民可否取得臺灣地區之不動產? A5:大陸地區人民、法人、團體或其他機構,或其於第三地區投資之公司(即陸資公司),經許可後,始可在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。民眾應向直轄市、縣(市)政府申請,由直轄市、縣(市)政府將審核結果報請內政部許可,才可向地政事務所申辦土地登記。

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